Oyak Yatırım Menkul Değerler ( http://www.oyakyatirim.com.tr )
Tarafından Hazırlanan Analiz:
"HLGYO (Piyasa Değeri:754mn TL, Hisse Fiyatı: 0.92 TL, Not Yok)
Halk GYO ile yaptığımız toplantının notlarını aşağıda
bulabilirsiniz:
İstikrarlı kira geliri: 2017 Nisan ayında, kira kontratı yenileme
dönemi gelen, gayrimenkul portföyünde en fazla kira geliri getiren
İstanbul Halkbank Finans Kule'nin aylık kirasını 400bin ABD dolarından
(güncel kur ile 1.53mn TL) ekspertiz değeri olan 1.2mn TL'ye
indirmişti. Hatırlanacağı üzere, bir önceki yenileme döneminde yıllık
kirası 6mn ABD dolarından 4.8mn ABD dolarına revize edilmişti. Kira
gelirlerine en yüksek katkıyı yapan mülkün kirasında 2Ç başında bir
indirime gidilmesine rağmen Halk GYO'nın ilk 9 aydaki toplam kira
geliri %7.7 oranında artarak 38.6mn TL olmuştur. Halk GYO'nun sahip
olduğu gayrimenkullerden elde ettiği kira gelirlerini 2017 yılında bir
önceki yıla göre %6.3 oranında arttırarak 51mn TL'ye yükseltmesini
bekliyoruz.
2018'de kira gelirlerinde güçlü artış potansiyeli: Şirketin
portfoyünde bulunan Salıpazarı ve Caddebostan binalarında yenileme
çalışmaları devam ettiğinden dolayı 2017 yılında kira geliri elde
edememektedir. 2018 yılında yenileme çalışmalarının tamamlanması ile
birlikte Salıpazarı binasından yıllık 1mn EUR (2018 tam yıl etkisi
olacak) ve Caddebostan binasından yıllık 1,2 - 1,4mn TL (2018 ikinci
yarısında bekleniyor) civarında kira geliri elde etmesi
beklenmektedir. Bunlara ek olarak, Şekerpınar ofis binasının
kiralanmasına yönelik pazarlama çalışmaları devam etmekte olup,
2018'in ikinci çeyreğinde kiralanması planlanmaktadır. Yıllık 4.8mn TL
kira geliri yaratması beklenmektedir. Şu anda boş olan, yıllık 0.8mn
TL kira potansiyeli olan, Ankara Bahçelievler Binası'nın da 2018'in
ikinci çeyreğinde kiralanması beklenmektedir. 2018 yılında kira geliri
yaratmaya başlayacak olan binaların etkisi ile Halk GYO'nun toplam
kira gelirinin, kiralamaların öngörülen sürede gerçekleşmesi halinde,
2018 yılında yaklaşık %27 artışla 65m TL'ye ulaşması bekleniyor.
İstanbul Finans Merkezi yatırımı devam ediyor: İstanbul Finans
Merkezi (IFM) yatırımı başlamış olup 2019 yılında tamamlanması
planlanmaktadır. Şirket bu yatırım için inşaat süresi boyunca toplam
700m TL civarında bir borçlanma yapmayı planlamaktadır. TL cinsinden
alınması beklenen borca ilişkin faiz gideri inşaat süresi boyunca
bilançoda aktifleştirileceğinden dolayı gelir tablosunu olumsuz yönde
etkilemeyecektir. Yaklaşık olarak 215bin metrekare toplam
kiralanabilir alanı olacak yatırımın 2020 yılından itibaren Halk GYO
için önemli bir miktarda kira geliri yaratmasını bekliyoruz. 2020
yılında %70 doluluk oranı varsayımı ile yıllık kira gelirinin 150-200m
TL civarında olması beklenmektedir.
İzmir Konak projesi nakit akımını hızlandıracak: Halk GYO Teknik
Yapı ile birlikte Emlak Konut'un yaptığı İzmir Konak projesine en iyi
teklifi vermiştir. Toplam 47bin m2 üzerinde yapılacak olan karma
projede minimum 1.6 milyar TL satış geliri elde edilmesi
planlanmaktadır. Gelir paylaşımı projesinde Emlak Konut'un payı %35,
Halk GYO-Teknik Yapı ortaklığının payı ise %65 olacaktır. 2018'in ilk
yarısında satışına başlanması beklenen projenin Halk GYO'nun nakit
akımına olumlu katkı yapmasını bekleriz.
Gayrimenkul portföyünün değeri artıyor: Halk GYO'nun toplam
gayrimenkul portföyü kurulduğu 2010 yılından bu yana önemli ölçüde
artmıştır. Ekim 2010 tarihinde 492m TL olan gayrimenkul portföyü Eylül
2017 itibarıyla 1,859m TL değerine yükselmiştir. İstanbul Finans
Merkezi projesinin arsa bedeli üzerinden değerlendirildiğini dikkate
aldığımızda, proje ilerlemesine paralel olarak şirketin gayrimenkul
portföy değerinin artmaya devam etmesini bekleriz. Halk GYO
portföyündeki gayrimenkuller için 2017 yılsonu değerleme çalışmalarını
yaptırmaktadır. Şu ana kadar portföyünde bulunan 4 bina (Karaköy,
Etiler, Ataköy ve Nişantaşı) için değerleme raporu yayınlanmıştır.
Bunlara göre son net aktif değer tablosunda toplam 69.2mn TL ile duran
binaların ekspertiz değeri %10.5 oranında artarak 76.4mn TL'ye
yükselmiştir. IFM projesinin arsa değerinin artması ve yapılan inşaat
harcamalarının ekspertiz değerine katılması ile birlikte Halk GYO'nun
NAD'i içerisindeki katkısının 646mn TL'den 850mn TL'ye çıkmasını
bekliyoruz. Bunları dikkate alarak, 2017 sonunda Halk GYO'nun
gayrimenkul portföy değerinin %13 artarak 2.1 milyar TL'ye ulaşmasını
bekliyoruz.
NAD'e göre yüksek iskonto: GYO şirketleri genel olarak NAD'lerine
göre iskontolu işlem görmektedir. BIST'te işlem gören en büyük 14
GYO'nun ortalama iskontosu %50 seviyesindedir. Halk GYO ise net aktif
değerine göre, sektörün ortalama iskontosunun üzerinde, %56 oranında
iskontolu işlem görmektedir. Şirketin tarihsel iskontosu ise yaklaşık
%40 seviyelerindedir. 2017 yılsonunda gayrimenkul portföyündeki
beklenen değer artışını dikkate alarak, NAD'inin 1.95 milyar TL'ye
ulaşmasını bekleriz. Halk GYO şu anki piyasa değeri ile 2017 yılsonu
tahmini NAD'ine göre yaklaşık olarak %62 oranında iskontolu işlem
görmektedir."

*******

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım
danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti,
aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen
bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı
sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve
tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine
dayanmaktadır. Bu görüşler mali durumunuz ile risk getiri
tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer
alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize
uygun sonuçlar doğurmayabilir.

*******

Foreks Haber Merkezi ( haber@foreks.com )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey