TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya,
gayrimenkul sektöründe 2021 yılının ilk yarı performansını
değerlendirdi: "İnşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyatlarındaki
artışı beraberinde getirdi yüksek konut kredisi faizleri, alımları
peşin ve senetli gibi alternatiflere yönlendirdi. Yılın ilk yarısında
toplam 552 bin 810 adet konut satılırken, en çok satışın gerçekleştiği
ilk üç il İstanbul, Ankara ve İzmir şeklinde sıralandı. İstanbul'da en
çok değer kazanan ilçeler ise Sancaktepe, Başakşehir ve Çekmeköy oldu."

TSKB Gayrimenkul Değerleme, 2021 yılının ilk yarısında gayrimenkul
sektörünün performansını değerlendi. Son 8 yıllık konut satışları
karşılaştırması, illere göre konut satışları, yıllık konut kredisi
faiz oranları ve ipotekli satış verilerini değerlendiren TSKB
Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sektörün ilk
yarı sonucundaki genel durumuna ilişkin önemli bilgiler paylaştı.

2021 yılının pandemi dolayısıyla kısıtlamaların gölgesinde başlayan
bir yıl olduğuna dikkat çeken Maya, "29 Nisan-17 Mayıs tarihleri
arasındaki kısıtlamalar nedeniyle özelikle kredili konut satışları
yapılamamıştı. Kısıtlamaların seviyelerindeki değişiklikler toplam
konut satışlarını da ilk altı ayda doğrudan etkiledi. Tüm bunlara
rağmen 2021 yılının ilk altı ayında toplam konut satışı 552 bin 810
adet olarak gerçekleşti. Bu rakamla uzun vadeli (verilerin
yayınlanmaya başlandığı 2013 yılından itibaren) ortalama satış
adetlerinin yakalandığını söyleyebiliriz" diye konuştu.

En çok konut satışının gerçekleştiği ilk üç il İstanbul, Ankara ve
İzmir oldu

2021 yılının ilk yarısında en çok konut satışı yapılan illere
bakıldığında sıralamanın İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa,
Mersin, Konya, Gaziantep, Kocaeli ve Tekirdağ şeklinde olduğunu ifade
eden Maya, "İlk yarıyılda gerçekleşen 552 bin 810 adetlik konut satışı
içerisinde İstanbul, 108 bin 51 adet satış ve yüzde 19,6 pay ile ilk
sırada yer alıyor. Ardından 53 bin 575 adet satış ve yüzde 9,7 pay ile
Ankara 31 bin 683 adet satış ve yüzde 5,7 pay ile İzmir geliyor. Son
beş yılın aynı dönemine baktığımızda İstanbul, Ankara ve İzmir'deki
konut satışlarının toplam satışlar içerisindeki payının yüzde 33-35
bandında seyrettiği görülüyor" dedi.

Ege ve Akdeniz'deki yazlık konutlara olan talep aynı hızla devam
etmeyecek

"Değer artışı konusunda 2021 yılının ilk yarısını geçtiğimiz yıl ile
kıyasladığımızda, İstanbul özelinde öne çıkan ilçeler Sancaktepe,
Başakşehir, Çekmeköy ve Esenyurt olarak sıralanıyor" diyen Maya, şöyle
devam etti: "İzmir'e baktığımızda Dikili, Çeşme, Urla, Seferihisar ve
Foça en çok değer artışı gösteren ilçeler olduğunu söyleyebiliriz. Öte
yandan Ege ve Akdeniz'deki yazlık konutların pandemi koşullarına bağlı
olarak yaz-kış kullanılır hale gelmesi, talep durumunu oldukça
etkiledi ve değerleri beklenenden çok hızlı artırdı. Bu hızın aynı
şekilde devam etmeyeceğini öngördüğümüzü söyleyebilirim. Gaziantep
için baktığımızda ise Şahinbey ve Şehitkamil ilçeleri oldukça
hareketli olan bölgeler olarak karşımıza çıkıyor. Ülke genelinde konut
fiyatlarının en hızlı artış gösterdiği bölgelerde yeni konut stoğunun
ağırlıkta olduğu pandemi dolayısıyla değişen kullanıcı tercihlerine
uygun yapılaşmaların ya da projelerin bulunduğu ve pandemi dolayısıyla
değişen konum tercihlerini karşıladığı görünüyor" diye konuştu.

Yüksek konut kredisi faizleri, alımları peşin ve senetli gibi
alternatiflere yönlendiriyor

2019 yılının ilk altı ayında ortalama konut kredisi faiz oranlarının
yıllıkta yüzde 21'ler seviyesinde olduğunu belirten Maya, "2021
yılının ilk altı ayında ise ortalama yıllık konut kredisi faiz oranı
yüzde 18'ler mertebesinde oldu ve bu oran ile yaklaşık 104 bin adetlik
ipotekli satış gerçekleşti. Haziran ayındaki gerek toplam konut
satışı, gerek ipotekli konut satışlarında Nisan sonu ve Mayıs ayındaki
taleplerin ötelenmesinin etkisinin olduğu unutulmamalı… Buna rağmen,
haziran ayındaki toplam konut satışlarında ülkemizde gerçekleşen
ortalama aylık satış adedinin yakalandığını görmek umut verici. Bu
hareketlilikte pandemiye paralel olarak değişen konut trendlerinin ve
depremin oldukça etkili birer araç olduğu söylenebilir. Öte yandan ilk
altı ayda konut kredisinin daha çok 500 bin TL'ye kadar olan konutlar
için talep edildiğini belirtebiliriz. Konut kredisi faiz oranındaki
geçen yıla kıyasla yüksek seyir, alımları iyiden iyiye peşin, senetli
ve tasarruf finansman şirketlerinin sağladığı finansman olanakları
gibi farklı alternatiflere yönlendiriyor" diye konuştu.

İnşaat maliyet endeksindeki artış, konut fiyat endeksini yükseltiyor:
Konut fiyatları son 1 yılda reel olarak yüzde 11'in altına düşmeyecek
şekilde arttı

Konut kredisi faiz oranlarının yüksekliğine rağmen, konut fiyatlarında
da artış trendinin Temmuz 2020'den bu yana reel olarak yüzde 11'in
altına düşmeyecek şekilde arttığını dile getiren Maya, şunları
söyledi: "Konut fiyatlarının artış trendine başladığı Mayıs 2020'de
daha çok bu artışın 2017-2019 yılları arasında yapılamayan artışların
düzeltmesi olarak görüyorduk. Ancak inşaat maliyet endeksindeki artış
trendinin istikrarlı şekilde devam ediyor olması, konut fiyat
endeksinde de artışı beraberinde getiriyor. İnşaat maliyet
endeksindeki artışın temel kısmı ise inşaat malzeme endeksinden ve
döviz kurundan geliyor. Şu anda konut fiyatlarının geldiği
mertebelerin en önemli nedeninin de Aralık 2020'den beri inşaat
maliyet endeksine bağlı olduğunu düşünüyoruz. Tüm ülkeye yayılan bu
artış, Mayıs 2021 verilerine göre nominalde yıllık yüzde 29'luk bir
artış şeklinde gerçekleşti. Mayıs ayındaki aylık artış ise bir önceki
aya göre yüzde 3,9 gibi oldukça yüksek bir oranda gerçekleşti.

Konut fiyat artışını geriden takip eden kira değerlerinde ise yılın
ilk 6 ayındaki artış trendini konuşmaya başladık. Nitekim satış
değerlerinin son bir yıllık zaman diliminde yüzde 30 seviyesinde
artması ile birlikte, kira piyasasında bir artış eğilimi görmeye
başladık. 2020 yılı konut kira piyasası, daha çok 'sürdürülebilir
kira'yı ödeyecek kullanıcıya odaklıyken, bu yıl geçen yıl yapılamayan
kira artışlarının düzeltmesi ve artış oranları en önemli gündem haline
geldi.

2021 yılının ilk çeyreğinde yapı izinleri tarafında uzun dönem Türkiye
ortalamasının yakalandığı bir ruhsat sayısı görmüştük. Bu ruhsatların
inşaata dönme hızlarını önümüzdeki dönemde yakından takip etmek
gerekiyor. 2021 yılı ilk altı ayında yapılan proje lansmanlarında daha
çok, az sayıda bağımsız bölümden oluşan, daha butik projeler olduğunu
görüyoruz. İnşaat maliyetlerindeki artış kuşkusuz bu taraftaki
motivasyonu etkiliyor."

Toplam konut satışlarının yüzde 19'unu ipotekli konutlar oluşturdu

2021 yılı ilk altı ay için baktığımızda ipotekli konut satışlarının,
toplam konut satışlarının yaklaşık yüzde 19'unu oluşturduğunu belirten
Maya, "Konut kredisi faiz oranlarının en düşük olduğu dönemde bu
oranın yüzde 43'lere kadar çıktığını görmüştük. 2021'in ilk altı
ayında konut kredisi faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle ipotekli
konut satışlarının toplam konut satışları içindeki payı yüzde 19
olarak gerçekleşti. Bunun, ipotekli konut satışlarında 2019 yılından
sonraki en düşük ikinci oran olduğunu söyleyebiliriz. 2019 yılının ilk
altı ayında daha yüksek konut kredisi faizleri ile bu oran yüzde
16'lara kadar düşmüştü" diye konuştu.

Foreks Haber Merkezi ( haber@foreks.com )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey