JCR Eurasia Rating, Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.'nin finansal yapısının ve Planlanan tahvil İhraçları'nın
değerlendirilmesi sürecinde Firmanın Uzun Vadeli Ulusal Not ve
Görünümünü ‘BBB- (Trk)/Stabil' olarak belirledi.
Yapılan açıklamada şöyle denildi:
"JCR Eurasia Rating, Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
A.Ş.'nin finansal yapısının ve planlanan tahvil ihraçları'nın
değerlendirilmesi sürecinde Firmayı yatırım yapılabilir kategoride
değerlendirerek Uzun Vadeli Ulusal Not ve görünümünü "BBB-
(Trk)/Stabil" olarak belirlemiştir. Firmaya verilen notlar ve
detayları aşağıda yer almaktadır. Özderici Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş.'nin ilerleyen dönemlerde ihraç etmeyi planladığı
tahvil/bonoların geri ödemeleri yönünde diğer yükümlülüklerinden
hukuksal ve/veya teminatlandırma yönlerinden bir değişiklik veya
ayrıcalık yaratılmamış olduğundan, Şirketin tüzel kişiliği için
verilen notlar tahvil ihraçlarını da temsil etmektedir.

Uzun Vadeli Uluslararası Yabancı Para Notu : N/A
Uzun Vadeli Uluslararası Yerel Para Notu : N/A
Uzun Vadeli Ulusal Notu : BBB- (Trk) / (Stabil Görünüm)
Uzun Vadeli Ulusal İhraç Notu : BBB- (Trk)
Kısa Vadeli Uluslararası Yabancı Para Notu : N/A
Kısa Vadeli Uluslararası Yerel Para Notu : N/A
Kısa Vadeli Ulusal Notu : A-3 (Trk) / (Stabil Görünüm)
Kısa Vadeli Ulusal İhraç Notu : A-3 (Trk)
Desteklenme Notu : 2
Ortaklardan Bağımsızlık Notu : B
(*) N/A: Söz konusu not Firma tarafından talep edilmemiştir.

Özderici Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (Özderici GYO/Firma),
5 Haziran 1992 tarihinde "Öz Finans Faktoring Hizmetleri A.Ş."
unvanıyla bir faktoring kuruluşu olarak İstanbul'da kurulmuş, 1994
yılında İstanbul Menkul Kıymetler Borsası'na (IMKB) kote olmuş, 1995
yılında şirket hisselerinin %49,09'u halka arz edilmiştir. 2007
yılında Firma yönetimi tarafından faktoring sektöründen çıkılması ve
hızlı büyüyen gayrimenkul sektörüne yatırım yapılması kararı alınması
neticesinde 4 Mart 2008 tarihinde Firmanın ticaret unvanı bugünkü
halini almış, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 30 Ocak 2009 tarihli yazısı
ile Şirket'e Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı faaliyeti ile sınırlı olmak
üzere 'Portföy İşletmeciliği Yetki Belgesi' verilmiştir. Güncel
durumda Şirket hisseleri Borsa İstanbul'da (BİST) işlem görmekte olup,
Şirketin halka açıklık oranı %49,09, dolaşımdaki hisse oranı ise
%28,50'tur.
Firmanın güncel faaliyet konusu Sermaye Piyasası Kurulu'nun
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen
yazılı amaç ve konularla iştigal etmek ve esas olarak gayrimenkullere,
gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul
projelerine ve gayrimenkullere dayalı haklara yatırım yapmaktır.
Şirket halihazırda Maltepe/İstanbul'da brüt 52,000 m2 arsa üzerinde
konumlu Nuvo Dragos projesini yürütmektedir. Söz konusu proje, Park
Carrefoursa'nın yanı başında, inşaatı sürmekte olan Kadıköy-Kartal
metro güzergahı, Adalet Sarayı ve Dragos kentsel dönüşüm projelerinin
ise yakınında olması gibi avantajlara sahiptir. Proje net 28,063 m2
alan üzerinde gerçekleştirilmekte olup, 5 Blokta 999 adet rezidans
daire, 6 mağaza, 1 ofis ve ayrıca 1 adet müstakil mağaza olmak üzere
toplam 1,007 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Şirketin kat
karşılığı anlaşmasına istinaden yapmış olduğu devirler sonrasında ve
yapılan satışlar düşüldükten sonra 31.12.2016 tarihli Gayrimenkul
Değerleme Raporuna istinaden portföyünde 5 Blokta 646 adet rezidans
daire, 4 mağaza, olmak üzere toplam 650 adet bağımsız bölüm
bulunmaktadır. Söz konusu rapora göre 1. Etap olarak isimlendirilen A,
B, F blokların ve otopark alanlarının inşaatı %100 tamamlanmış durumda
olup, 2. Etap olarak isimlendirilen C blok %100, D blok %97 ve E blok
ise %73 tamamlanma oranına sahiptir. 2016 sene sonu itibarıyla
Projenin tamamının tamamlanma oranı ise %98'dir. Tamamlanan konutların
satışları rapor tarihi itibarıyla devam etmektedir. Firmanın Nuvo
Dragos projesi haricinde İstanbul/Levent'te konumlu Yapı Kredi
Plaza'da 1 adet ofis katı da mevcut olup (486 m2), ofis katının Grubun
kullanmadığı kısmından ve Yapı Kredi Plaza'daki ortak alandan kira
geliri de elde edilmektedir.
Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıkları 1995 yılından itibaren
kurulmaya başlanmış olup, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Tebliğleri
uyarınca 1997 yılından itibaren Borsa İstanbul'a (BİST) kote olmaya
başlamıştır. Türkiye'de faaliyet gösteren yetkili gayrimenkul yatırım
ortaklığı sayısı 2016 sonu itibarıyla 31 adet olup, bunlar Borsa
İstanbul bünyesinde faaliyet göstermektedir. 2015 sonunda 21.28 milyar
TL seviyesinde olan GYO'ların toplam piyasa değeri, 2016 sonunda 24.96
milyar TL, toplam aktifleri ise 60.60 milyar TL (2015: 52.53 milyar
TL) seviyesine ulaşmıştır. 2016 sonu itibarıyla Özderici GYO aktif
büyüklük kriteri açısından sektöründe 20., piyasa değeri açısından
22., çıkarılmış sermaye kriteri açısından ise 18. sırada konumlanmakta
olup, Firma söz konusu kriterlerin hepsinde sektör toplamının %1'den
azını oluşturmaktadır. İnşaat sektöründe ise döviz kurları ile faiz
oranlarındaki gelişmelerin sektörün 2017 yılı performansında
belirleyici unsurlar olması beklenmektedir. Türkiye'nin genç nüfus
yoğun demografik yapısı, Türklerin tasarruf ve yatırım tercihlerinde
gayrimenkul yatırımlarının öne çıkması ve 3 milyondan fazla Suriyeli
göçmenin yarattığı ilave konut talebi değerlendirildiğinde inşaat
sektöründe talep odaklı potansiyelin sürdüğü söylenebilir. Halihazırda
devam eden ve planlanan kentsel dönüşüm projelerinin büyüklüğü mevcut
taleple birlikte dikkate alındığında, konut sektörünün 2017 yılında da
ekonomik büyümenin lokomotifi olmayı sürdürmesi beklenmektedir.
Bununla birlikte, 2016 yılının üçüncü çeyreğinde gözlenen ekonomik
küçülme, 2017 yılına ilişkin düşük ekonomik büyüme tahminleri ve
TL'nin döviz kurlarına karşı (özellikle ABD doları karşısında) değer
kaybetmesinin inşaat maliyetlerini arttırması, konut sektörü ve genel
olarak inşaat sektörünün 2017 performansının öngörülebilirliğini
azaltmaktadır.
İnceleme dönemlerinde Firma cirosu Nuvo Dragos projesi ile Yapı
Kredi Plaza'daki ofis katından gerçekleştirilen satış ve kira
gelirlerinden yaratılmış olup, 2014'de bir önceki yıla kıyasla
gerilemekle birlikte 2015 ve 2016 yıllarında artış kaydetmiştir.
Finansman giderlerinin stoklar üzerinde aktifleştirilmesine bağlı
olarak satışların maliyetleri yüksek seyretmişse de 2013-2016
yıllarında yüksek seviyede brüt kâr marjı ile faaliyet gösterilmiştir.
İnceleme dönemlerinde Firmanın en önemli gelir kaleminin fiiliyatta
Firmaya herhangi bir nakit girişi sağlamayan yatırım amaçlı
gayrimenkullerinin değerlemelerinden kaynaklanan değerleme gelirleri
olduğu gözlenmektedir. Bununla birlikte, Firmanın 2013-2016 yıllarında
değerleme kaynaklı gelirler hariç değerlendirildiğinde de net kar ile
faaliyet gösterdiği izlenmektedir. 2016 sonunda yaklaşık yarım milyar
TL seviyesine ulaşan Firma aktiflerinin tamamına yakınının devam eden
ve tamamlanan gayrimenkul projelerinden oluşan "stoklar" ve "yatırım
amaçlı gayrimenkuller" etkinliğindeki getirili aktiflerden oluştuğu
izlenmekte olup, söz konusu aktifler makul seviyedeki toplam finansal
borçlar ve yüksek seviyedeki özsermaye ile finanse edilmiştir. Her ne
kadar aktif finansmanında özsermayenin payı yüksek hesaplanmaktaysa
da, özsermayenin esas olarak geçmiş dönemlerde kaydedilen değerleme
gelirleri nedeniyle yüksek seyrettiği de değerlendirilmektedir.
Bununla birlikte, 2013-2016 yıllarına ilişkin değerleme gelirleri göz
ardı edildiğinde dahi özsermayenin toplam pasifler içerisindeki payı
makul seviyede hesaplanmaktadır. 2017'de gerçekleştirilecek finansal
ödemeler değerlendirildiğinde, stoklar ve yatırım amaçlı
gayrimenkullerden yaratılacak gelirlerin beklentilerin altında kalması
durumunda, likidite ihtiyacı oluşabileceği düşünülmektedir. Bununla
birlikte, nakit akımı dahilinde makul seviyede ilave fonlama ile geri
ödemelerin gerçekleştirilebileceği de gözlenmektedir.
Firmanın Nuvo Dragos projesinin yüksek gelir yaratma potansiyeli,
yeterli özsermayesi, aktif büyüklüğüne kıyasla makul seviyedeki
finansal borçluluğu, getirili varlıklarının toplam varlıklar
içerisindeki yüksek payı, net kar ile faaliyet göstermesi ve kurumsal
yönetim ilkelerine gösterdiği yeterli düzeydeki uyum, bunlara karşın
inşaat sektörüne yönelik mevcut talebin sürekliliğine ilişkin
belirsizliklerin bulunması, yükümlülüklerin karşılanma oranının stok
satışlarına olan yüksek bağımlılığı ve buna bağlı olarak Firma
likiditesini desteklemek amacıyla ilave fonlama kaynaklarına ihtiyaç
duyulması, tek bir proje gelirlerine olan yüksek bağımlılık,
özkaynakların yaklaşık yarısının Firma likiditesine katkı sağlamayan
yeniden değerleme gelirlerinden oluşması, artan yurtiçi ve bölgesel
gerginlikler ile baskılanmış ekonomik görünümün yatırımcı risk
iştahına olumsuz etkileri ve gerçekleştirilen inşaat proje sayısının
artmasına bağlı olarak sektörde artan rekabet değerlendirilmiş ve
Özderici GYO A.Ş.'nin Uzun Vadeli Ulusal Not ve görünümü "BBB-
(Trk)/Stabil" seviyesinde belirlenmiştir. Firmanın Nuvo Dragos
projesinden yaratacağı satış gelirlerinin önümüzdeki dönemlerdeki
seyri, inşaat sektöründe yaşanabilecek durgunluk veya daralmanın Firma
faaliyetlerine olası etkileri, finansal borçların seviyesinin
gelişimi, tahvil ihracı gerçekleştirilip gerçekleştirilmeyeceği ve
gerçekleştirilirse hangi şartlarda gerçekleştirileceği JCR-ER
tarafından ilerleyen dönemlerde not ve görünümlerin yeniden
değerlendirilmesi açısından yakından izlenecek önemli unsurlardır.
Özderici GYO A.Ş.'nin hâkim ortakları olan Özderici Ailesi ve
Özderici Holding A.Ş.'nin ihtiyaç halinde Firmaya finansal destek
sağlama güç ve arzusuna sahip oldukları düşünülmektedir. Bu bağlamda,
Grubun Desteklenme Notu, JCR-ER metodolojisi çerçevesinde "Yeterli"
seviyeyi işaret eden (2) olarak değerlendirilmiştir. Firmanın
yükümlülüklerini ortaklarından destek almasına bakılmaksızın kendi
imkanları ile yerine getirme kapasitesini gösteren Bağımsızlık Notu
ise yine "Yeterli" seviyeyi gösteren (B) seviyesinde belirlenmiştir. "

Foreks Haber Merkezi ( haber@foreks.com )
http://www.foreks.com
http://twitter.com/ForeksTurkey